Решение по делу № 2-584/2012 ~ М-111/2012 от 01.01.2012

                                                                    Дело № 2-584/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2012 года Фрунзенский районный суд г.Владивостока в составе председательствующего судьи Елагиной Н.И.. при секретаре Рябец Т.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергиенко В.С. к ООО «Далта-Восток-1» о взыскании излишне уплаченных сумм по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Сергиенко В.С. обратился в суд с иском к ООО «Далта-Восток-1» о взыскании излишне уплаченных сумм по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что 15 ноября 2007 г. между ним и ответчиком был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в <...> за №044-2007.

В соответствии с условиями указанного договора ответчик обязался построить и передать истцу в указанном доме жилую квартиру №80 общей площадью 124,75 кв.м., а истец обязался оплатить стоимость построенной квартиры в порядке долевого участия. Пункт 1.1.2. договора установил, что инвестиционная стоимость одного квадратного метра квартиры составляет 63800 рублей, пункт 3.3. договора установил, исходя из площади квартиры в 124,75 кв.м, общую стоимость квартиры в размере 7 959 050 рублей. Указывает, что обязательства по оплате стоимости квартиры им были выполнены в полном объёме.

05 сентября 2008 г. на основании данных ответчика об уточнении обмеров квартиры между ним и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение №1 к договору, в соответствии с которым площадь квартиры была определена в 130,1 кв.м., а нумерация квартиры изменилась с № 80 на № 83. В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения он за дополнительно образовавшиеся в результате увеличения площади квартиры 5,34 кв.м должен был доплатить из расчета 63800 рублей за 1 квадратный метр общую сумму в размере 340692 рубля в срок до 08.09.2008 г. Указанное обязательство по оплате им было выполнено, он оплатил по приходному кассовому ордеру №79 от 05.09.2008 г. 340692 рубля.

Всего он выплатил ответчику по договору от 15.11.2007 г. за квартиру денежные средства в сумме 8299742 (восемь миллионов двести девяносто девять тысяч семьсот сорок два) рубля из расчета 63800 рублей за 1 квадратный метр при площади квартиры 130,1 кв.м.

22 января 2009 года квартира была передана ему по Акту приема-передачи. Из акта он установил, что общая площадь квартиры составляет не 130,1 кв.м, а только 111,6 кв.м. Эти же данные содержатся в техническом паспорте жилого помещения, выданном 27 октября 2009 г., и Свидетельстве о праве собственности на указанную квартиру.

Пунктом 3.5. договора установлено, что, если общая площадь квартиры окажется менее той, что указана в п. 1.1.2. договора, ответчик обязуется возвратить излишне уплаченные средства, исходя из стоимости 1 квадратного метра, определенной договором в размере 63800 рублей.

Указывает, что обратился к ответчику с претензиями о возврате излишне уплаченных средств 07.05.2009 г. и 15.07.2009 г., однако ответчик отказался вернуть ему излишне выплаченные денежные средства, указав, что по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» проектная и фактическая площадь составляют 130,1 кв.м.

Просит взыскать с ответчика излишне уплаченные по договору на участие в долевом строительстве денежные средства в размере 1 180300 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 283980 рублей, госпошлину в сумме 15522 рубля, расходы по оплате услуг представителя в сумме 75000 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил письменный отзыв на иск, просит в иске отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между Сергиенко B.C. и ООО «Далта-Восток-1» 15.11.2007г. был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в городе <...> № 044-2007.

Предметом договора является 2-комнатная квартира (строительный №80) общей проектной площадью 124,75 кв.м. (жилой проектной площадью 106, 25 кв.м), стоимостью 7 959 050 рублей.

Экспликация помещений 2-комнатной квартиры истца приведена в приложении №1 к указанному договору и подписана обеими сторонами.

Согласно условий договора, по окончании строительства истцу подлежала передаче следующая квартира: проектной площадью 124,75 кв.м. (площадь квартиры 106,25 кв.м.), состоящая из следующих помещений: жилая комната - 26,09 кв.м., жилая комната - 26,29 кв.м, кухня - 21,69 кв.м., прихожая - 22,64 кв.м, ванная - 9,54 кв.м., два балкона общей проектной площадью - 18,5 кв.м. (9,7 кв.м и 8,8 кв.м. соответственно).

Стоимость квартиры определена договором в размере 63 800 рублей за 1 кв.м. проектной площади (включая балконы).В договоре указано, что проектная стоимость, номер квартиры являются условными и подлежит уточнению после выдачи органами ФГУП «Ростехинвентаризация» технического паспорта на дом (п. 1.1.2 Договора).

Дольщик при подписании договора был ознакомлен с проектной документацией и, подписывая договор, ему было известно, какой площади квартиру он получит по окончании строительства дома и как определяется цена приобретаемой квартиры.

Застройщиком обязательство по строительству жилого дома было выполнено в полном объеме и 06.05.2008г. дом был сдан в эксплуатацию.

По окончании строительства специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация -БТИ» были проведены фактические обмеры и расчет площади квартир в возведенном доме, в том числе, квартиры со строительным №80.

В результате произведенных обмеров площадей квартире истца был присвоен №83, а общая площадь квартиры составила 130,1 кв.м, что превышало общую площадь, изначально указанную в договоре (124, 75 кв.м) на 5,34 кв.м.

Обращаясь в суд с иском, Сергиенко B.C.указывает, что переданная ему квартира (ее общая площадь) составляет не 130,1 кв.м, которые оплачены им в полном объеме, а только 111, 6 кв.м, ссылаясь на акт приема-передачи, технический паспорт жилого помещения и свидетельство о праве собственности на указанную квартиру.

Вместе с тем, указывая о несоответствии общей площади квартиры, ответчик не учитывает ряд существенных обстоятельств и не принимает во внимание методику расчета общей площади квартир, которая применяется службой Ростехинвентаризации.

В договоре на участие в долевом строительстве жилого дома со встроено-пристроенными помещениями в г. Владивостоке по ул.Захарова, 17 (ул.Станюковича, 3) № 044-2007, заключенном между истцом и ответчиком, указывалась общая проектная площадь квартиры -124,75 кв.м.

Порядок расчета площади квартир ФГУП «Ростехинвентаризация - БТИ» определен «Правилами подсчета площадей квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий» (СНиП 2.08.01-89* Жилые здания.).

В соответствии с указанной методикой, при исчислении площади всех частей помещения, площадь балконов рассчитывается с применением понижающего коэффициента «0,3», а при определении общей площади квартиры площадь балконов вообще не учитывается.

Таким образом, в соответствии со СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» в указанную в техническом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права собственности общую площадь квартиры - 111,6 кв.м, о которой указывает истец, вообще не включена площадь балконов.

Площадь балконов, с применением понижающего коэффициента «0,3», указана в разделе технического паспорта: «площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования»: (площадь одного балкона -8,8 кв.м х 0,3 =2,6 кв.м., площадь второго балкона - 9,7 кв.м х 0,3=2,9 кв.м., а общая площадь квартиры № 83 (с учетом понижающего коэффициента на балконы) составляет 111,6+5,5=117,1 кв.м.

Указанная методика расчетов приведена в экспликации к поэтажному плану здания (строения), расположенного в г.Владивостоке.

Вместе с тем, фактическая площадь квартиры, переданная истцу, не только не уменьшилась, по сравнению с проектной площадью, изначально указанной в договоре, но и увеличилась на 5,34 кв.м., и составила (с учетом балконов) - 130,1 кв.м. Именно с такой площадью квартира была передана дольщику и им оплачена. Никаких излишних денежных средств дольщиком уплачено не было.

Согласно примечания к пункту 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №37 от 04.08.1998, на которую ссылается истец, применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие "общая площадь" равнозначно понятию "площадь квартиры" (СНиП 2.08.01-89*). При этом площадь квартиры, согласно указанной Инструкции, определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Технический паспорт на здание оформлен в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89*. На указанный СНиП имеются отсылки и в Инструкции, на которую ссылается истец.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 3.5. Договора в случае если по окончании строительства общая площадь квартиры по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» окажется более той, что указана в п. 1.1.2 Договора, Дольщик обязуется осуществить доплату в течение 10 банковских дней со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, исходя из фактической площади квартиры с учетом лоджий и балконов, и инвестиционной стоимости 1 кв.м, указанной в п. 1.1.2. Договора.

Согласно ч.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае их неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования, п. 1.1.2 и п.3.5 договора содержит привязку стоимости квартиры только к двум терминам: общей проектной площади - при определении предварительной стоимости квартиры (п. 1.1.2 Договора) и фактической площади квартиры с учетом лоджий и балконов - при определении окончательной стоимости квартиры (п.3.5. Договора). При этом оба понятия включают в себя не только площадь всех помещений, но и площадь балконов без понижающих коэффициентов. Данное обстоятельство в первом случае подтверждается проектной документацией, а во втором самим термином.

При этом, заключенный с дольщиком договор не содержит привязки стоимости квартиры к определяемой ФГУП «Ростехинвентаризация - БТИ» общей площади квартиры, а также условий о применении понижающих коэффициентов при расчете площади балконов при определении стоимости квартиры.

Кроме того, фактическое увеличение общей площади квартиры по сравнению с проектом обусловлено увеличением общей площади жилого помещения. Площадь вспомогательных помещений (балконов), расчет площади которых при определении общей площади квартиры ФГУП «Ростехинвентаризация - БТИ» вообще не производился, осталась неизменной и полностью соответствует проектной, стоимость площади которой согласована с дольщиком при подписании договора.

При этом, суд считает, суд считает, истец произвел подмену установленных Договором понятий фактическая площадь квартиры с учетом лоджий и балконов на общую площадь квартиры, определяемую ФГУП «Ростехинвентаризация -БТИ», не включающей площадь балконов.

При таких обстоятельствах, в судебном заседании не установлен факт переплаты истцом денежных средств за квартиру., в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика суммы 1 180 300 рублей удовлетворению не подлежат. В связи с отсутствием оснований для взыскания суммы основного долга также не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате услуг представителя и госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Сергиенко В.С. в удовлетворении исковых требований к ООО «Далта-Восток-1» о взыскании излишне уплаченных сумм по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами - отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г.Владивостока в течение месяца со дня составления мотивированного решения 22 февраля 2012 года.

Председательствующий                                                      Елагина Н.И.