Решение по делу № 2-364/2016 от 04.05.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 мая 2016 года г. СамараМировой судья судебного участка №19 Красноглинского судебного района г. Самары Самарской области Колесников А.Н., при секретаре Сергеевой Ю.А.

с участием:

истца Мироновой Ю.В.,

ответчика Саяпиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <НОМЕР> по иску Мироновой Ю.В.1 к Саяпиной Н.В.1 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,

установил:

Миронова Ю.В. обратилась в суд с вышеназванным иском в обосновании которого указала, что <ДАТА2> она и Ответчик с участием риэлтора агентства недвижимости ООО «Карат» <ФИО3> договорились о покупке квартиры Ответчика <НОМЕР> по адресу: <АДРЕС> за 2250000  рублей. При этом они подписали предварительный договор купли-продажи от <ДАТА2>, согласно которому она передала ответчику сумму денег в размере 50000 рублей в качестве платежа по договору купли-продажи, который они должны были заключить в будущем. Денежные средства в размере 50000 рублей были переданы <ДАТА2>, что подтверждается распиской о получении денежных средств Ответчиком. В день заключения предварительного договора купли-продажи <ДАТА2> Ответчик и оказывающий ей помощь в продаже квартиры агент недвижимости <ФИО3> сообщили ей при свидетелях, что с документами на квартиру всё в порядке и перепланировка квартиры оформлена и узаконена должным образом. А накануне в день показа квартиры <ДАТА3> <ФИО3> заверила её также при свидетелях, что на квартиру имеются все необходимые документы, в том числе технический паспорт, содержащий информацию об общем состоянии квартиры и выполненной перепланировке, которого впоследствии не оказалось. В предоставленном ей Кадастровой Палатой кадастровом паспорте на жилое помещение (квартиру) по адресу: <АДРЕС> область, <АДРЕС>, не отражена самовольная перепланировка, а именно перенос перегородки маленькой комнаты в сторону уменьшения ее площади с целью увеличения площади и ширины коридора, а также изменение конфигурации балконного проема с переносом балконной двери в несущей стене, что привело к изменению вида общего фасада здания и недопустимо без согласования с соответствующими организациями и оформления соответствующих разрешений и документов, включая технический паспорт. На имеющемся в кадастровом паспорте плане расположения помещения на этаже не отражена действительная перепланировка квартиры. Таким образом, Ответчик не исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, а именно не представил все необходимые документы на квартиру, в том числе технический паспорт, в котором должна быть отражена произведенная перепланировка помещения, узаконенная в соответствии с законодательством Российской Федерации. Желая урегулировать вопрос мирным путем, она встречалась с Ответчиком <ДАТА4>, чтобы решить вопрос о возврате денежных средств без судебного разбирательства, предъявив письменную претензию, но Ответчик отказался ознакомиться с ней и вернуть мне денежные средства. Просит признать задаток авансом и взыскать с ответчика сумму, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от <ДАТА2> в размере 50000  рублей, взыскать с ответчика судебные издержки.

В судебном заседании истец на удовлетворении требований настаивала и просила их удовлетворить, обстоятельства на которые она ссылалась как на основания своих требований, изложила в соответствии с предъявленным иском.

Ответчик в судебном заседании иск не признала, обстоятельства на которые она ссылалась как на основания своих возражений изложила  в соответствии с предъявленным отзывом на иск.

Допрошенный в судебном заседании <ФИО4> показал, что при посещении спорной квартиры у него появились сомнения в планировке, одна из перегородок была подвинута на 70 см, в кадастровой паспорт не была внесена перепланировка.

Допрошенный в судебном заседании Мироновой Ю.В.1 пояснил, при осмотре квартиры, которую хотела купить дочь, она ему понравилась. Балкон двери был смещен, но риэлтор сказал что все нормально, показал свидетельство о праве собственности, не было технического паспорта на квартиру. Оформили предварительный договор купли-продажи. О Ом что перепланировка в квартире не узаконена продавец ему не сказала. Когда из Интернета он узнал об этом решил расторгнуть сделку.

Допрошенная в судебном заседании <ФИО3>   пояснила,  что при оформлении предварительного договора купли - продажи, она пояснила другой стороне, что проблем о предоставлении технических документов нет. Документы можно было оформить в кратчайший срок.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, изучив представленные доказательства, мировой судья приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, Саяпиной Н.В.1 является собственником  двухкомнатной квартиры, расположенной по <АДРЕС>

В указанной квартире истцом произведены самовольные перепланировка, переустройство и реконструкция, в результате которых: перенесен дверной проем балконной двери.

В судебном заседании установлено, что между сторонами <ДАТА2> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <АДРЕС> область, <АДРЕС>, общей площадью 41,9 кв.м., принадлежащая на праве собственности ответчику. Стоимость квартиры по договору составила 2 250 000 рублей. Истец передала ответчику в счет стоимости квартиры задаток в размере 50 000 рублей. Дата совершения сделки купли-продажи квартиры была определена сторонами в срок до <ДАТА5> При изучении нормативной базы по узакониванию перепланировки истец приняла решение отказаться от сделки, известив об этом ответчика и просила вернуть уплаченные деньги.

Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Указанная норма применяется с учетом Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", пунктом 1.7.2 которого не допускается переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

В соответствии со ст. ст. 25 - 26, 29 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка и переустройство жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Самовольными являются переустройство и(или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания - документа, подтверждающего принятие органом, осуществляющим согласование, решения о согласовании. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и(или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с п. п. 1.7.1 - 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 - переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункты 3, 5 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По правилам пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договоров совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен.

Из содержания приведенных выше норм следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Из материалов дела следует и установлено судом, что каких-либо дополнительных соглашений к предварительному договору об изменении срока заключения основного договора в письменном виде между сторонами в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, не заключалось.

Как указано выше, основной договор купли-продажи жилого помещения в срок до <ДАТА8> сторонами не заключен.

При таких обстоятельствах какие-либо основания для возложения на Миронову Ю.В. обязанности заключитьтакой договор, в том числе и после истечения согласованного сторонами срока, отсутствуют, в связи с чем предварительный договор следует считать прекращенным <ДАТА5>

Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, то отсутствуют и основания для удержания продавцом Саяпиной Н.В.  полученной от покупателя Мироновой Ю.В. денежной суммы, уплаченной ею в счет оплаты квартиры, в отношении которой сделка купли-продажи не состоялась. Сумма задатка подлежит возврату истцу, так как обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, этот договор заключен не был.

Действующим законодательством (в том числе п. 1 ст. 380 ГК РФ) не предусмотрено применение такой меры обеспечения обязательства, как задаток по предварительному договору, поскольку из смысла и содержания данной нормы следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по заключенному договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

С учетом указанных обстоятельств, сумма, указанная в соглашении о задатке (являющимся составной частью предварительного договора) не может являться задатком, в связи с чем положения п. 1 ст. 380 ГК РФ не могли быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.

При таких обстоятельствах требования Мироновой Ю.В. правомерны и законны и подлежат удовлетворению.

Суд не принимает доводы ответчика о непризнании заявленных требований, в связи с неправильным толкованием закона.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек связанных с рассмотрением дела.

При подаче иска истец уплатил государственную пошлину, которую суд полагает взыскать с ответчиков в пользу истца в соответствии с частью 1 ст. 98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, мировой судья

                                                                                      РЕШИЛ:                                                            

требования Мироновой Ю.В. удовлетворить.

Взыскать с Саяпиной Н.В.1 в пользу Мироновой Ю.В.1 денежные средства в размере 50 000 рублей, уплаченную государственную пошлину в размере  1 700 рублей, а всего взыскать 51 700 (пятьдесят одна тысяча семьсот) рублей.

            Решение может быть обжаловано в Красноглинский районный суд г. Самара через мирового судью судебного в течении месяца  со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 11 мая 2016 года.

Мировой судья:                                                                         А.Н. Колесников