Решение по делу № 3а-62/2016 ~ М-431/2015 от 28.12.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2016 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ткачук М.А.,

при секретаре Зуевой А.Н.,

с участием:

представителя административного истца Гриценко М.В. – Донской Е.В.,

представителя заинтересованного лица Администрации муниципального образования города Иркутска Цыреновой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-62/2016 по административному иску Гриценко М.В. к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованные лица Администрация муниципального образования города Иркутска, Аксенов Н.И., Аксенова И.С., Разуваева Е.С., Аксенов М.И., об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Гриценко М.В. является собственником "данные изъяты" доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"

Гриценко М.В. также является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят".

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области», в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп, для земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере "данные изъяты", для земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере "данные изъяты"

Согласно отчету об оценке от "дата изъята "номер изъят", составленному ООО «Д.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты".

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Э.» от "дата изъята "номер изъят" подтверждено, что отчет об оценке от "дата изъята "номер изъят", составленный ООО «Д.», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Исходя из кадастровой стоимости земельных участков исчисляется размер земельного налога, подлежащего уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенного земельного налога.

С учетом заявления об уточнении заявленных требований "данные изъяты" Гриценко М.В. просила установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты";

с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Административное исковое заявление подано административным истцом в Иркутский областной суд 28 декабря 2015 года "данные изъяты"

Определением судьи Иркутского областного суда от 25 января 2016 года "данные изъяты" административное исковое заявление принято к производству Иркутского областного суда, возбуждено административное дело.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Иркутского областного суда от 25 января 2016 года ненадлежащие ответчики Губернатор и Правительство Иркутской области, Земельная кадастровая палата по Иркутской области заменены на надлежащих ответчиков, к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области "данные изъяты"

По ходатайству административного истца Гриценко М.В. и ее представителя Донской Е.В. определением Иркутского областного суда от 16 февраля 2016 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено "данные изъяты"

Определением Иркутского областного суда от 22 июня 2016 года в связи с поступлением в суд экспертного заключения производство по административному делу возобновлено, судебное заседание назначено на 22 июня 2016 года на 14.00 часов.

В судебное заседание Гриценко М.В. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представив письменное заявление.

В судебном заседании представитель административного истца Гриценко М.В. – Донская Е.В. согласилась с заключением судебной экспертизы, заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере его рыночной стоимости "данные изъяты", кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере его рыночной стоимости "данные изъяты", то есть в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области Перерешко М.Н. не явилась, в представленном отзыве на исковое заявление просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Иркутской области, вынести законное и обоснованное решение.

Представители Управления Росреестра по Иркутской области Сабирзянова М.А., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области Байрамова Э.Г. о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Иркутской области, филиала ФКП «Росреестра» по Иркутской области "данные изъяты"

Представитель Администрации муниципального образования города Иркутска Цыренова М.В. в судебном заседании согласилась с заключением судебной экспертизы.

В судебное заседание заинтересованные лица Аксенов Н.И., Аксенова И.С., Аксенов М.И. не явились, судебное извещение возвращено за истечением срока хранения, фактически не получено по обстоятельствам, зависящим от указанных лиц, поэтому считается доставленным, так как они, зная о наличии спора в суде, обязаны получать судебные уведомления.

В судебное заседание заинтересованное лицо Разуваева Е.С. не явилась, судебное извещение получено, что подтверждается почтовым уведомлением.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.

Выслушав пояснения представителя административного истца Гриценко М.В. – Донской Е.В., поддержавшей заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, пояснения представителя заинтересованного лица Администрации муниципального образования города Иркутска Цыреновой М.В., согласившейся с рыночной стоимостью земельных участков в соответствии с заключением судебного эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", а также земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"

Данный спор возник не потому, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации неправильно определил кадастровую стоимость земельных участков, а ввиду необходимости для административного истца в определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков с учетом уникальных характеристик объектов недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, от 08 июня 2015 года № 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года № 216-ФЗ, от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «ФиннГрупп» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 06 ноября 2012 года № 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью «ФинГрупп» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года № 2004-13 по состоянию на 01 января 2012 года.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 07 июня 2013 года № 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.

Пунктом 4 ФСО № 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО № 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Гриценко М.В. является собственником "данные изъяты" доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят".

Гриценко М.В. также является собственником земельного участка с кадастровым "номер изъят", общей площадью "данные изъяты" кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят"

Эти обстоятельства подтверждаются договорами дарения земельных участков от "дата изъята, заключенными между Гриценко М.В. и Ц., свидетельствами о государственной регистрации права от "дата изъята выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата изъята

Таким образом, Гриценко М.В. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельных участков, относительно которых возник данный спор.

Земельные участки с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет "дата изъята со следующими характеристиками: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от "дата изъята, разделами "номер изъят" кадастровых паспортов "данные изъяты"

Удельные показатели кадастровой стоимости для данных земельных участков определены в Приложении № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп, в редакции от 05 мая 2014 года № 239-пп по состоянию на 01 января 2012 года, что подтверждается выпиской из указанного постановления "данные изъяты"

Земельные участки отнесены к третьей группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок), для них определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере "данные изъяты".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" – "данные изъяты", что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости от "дата изъята

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Гриценко М.В. заключен договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков от "дата изъята "номер изъят" с ООО «Д.».

Согласно отчету об оценке от "дата изъята "номер изъят", составленному ООО «Д.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года, то есть на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости, составляет "данные изъяты" рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" по состоянию на 01 января 2012 года составляет "данные изъяты" рублей.

В подтверждение соответствия отчета об оценке от "дата изъята "номер изъят", составленного ООО «Д.», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также в подтверждение рыночной стоимости земельного участка, представлено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Э.» от "дата изъята "номер изъят".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года № 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года на основании определения Иркутского областного суда от 16 февраля 2016 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 21 декабря 2015 года № 15-332, составленного ООО «Д.», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.

Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на ретроспективную дату (01 января 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.

В качестве доказательств уникальных характеристик земельных участков с кадастровыми "номер изъят" и "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта», из которой видно, что они расположены в "адрес изъят". Участки имеют хорошую автотранспортную доступность, как на общественном, так и на личном транспорте, расположены на некотором отдалении от одной из крупнейших транспортных магистралей города. Интенсивность движения в непосредственной близости от объектов низкая, при этом интенсивность пешеходных потоков в ближайшем окружении участков средняя.

Земельные участки используются в соответствии с их целевым назначением и видом разрешенного использования. На земельном участке с кадастровым "номер изъят" расположено 2-х этажное нежилое административное здание.

Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска за период с "дата изъята по "дата изъята, определен сегмент рынка – рынок земельных участков, предназначенных для осуществления коммерческой деятельности.

Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" экспертом в заключении обоснованно выбраны четыре объекта-аналога, расположенные в "данные изъяты" районах города Иркутска, они имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования (под коммерческое использование, под административные и офисные здания), в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемого объекта. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объекту-аналогу № 1 в размере "данные изъяты", к объекту-аналогу № 2 в размере "данные изъяты", к объекту-аналогу № 4 в размере "данные изъяты".

Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг в размере "данные изъяты", поскольку рыночная цена определяется посредством торга между продавцом и покупателем.

Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.

Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.

Фактор местоположения является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков. Поскольку имеются различия в местоположении объекта исследования и объектов-аналогов, учитывая их нахождение в разных районах города Иркутска, цена предложения обоснованно скорректирована экспертом для объекта-аналога № 2 в размере "данные изъяты", для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 4 – "данные изъяты"

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил: для объекта-аналога № 1 – "данные изъяты" для объекта-аналога № 2 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 4 – "данные изъяты".

Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "номер изъят" с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером определены экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2012 года.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" экспертом в заключении обоснованно выбраны три объекта-аналога, расположенные в "данные изъяты" районах города Иркутска, они также имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования (под коммерческое использование, под административные и офисные здания, организацию автопарковок), в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемого объекта. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объекту-аналогу № 2 в размере "данные изъяты", к объекту-аналогу № 3 в размере "данные изъяты".

Эксперт привел обоснование применения корректировки на торг в размере "данные изъяты" для объекта-аналога № 3, который в отличие от оцениваемого объекта предназначен под коммерческое использование.

Поправки на условия финансирования и условия продажи экспертом не применялись также как и при проведении оценки предыдущего земельного участка.

Поскольку имеются различия в местоположении объекта исследования и объектов-аналогов, учитывая их нахождение в разных районах города Иркутска, цена предложения обоснованно скорректирована экспертом для объектов-аналогов № 2 и № 3 в размере "данные изъяты".

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил: для объекта-аналога № 1 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 2 – "данные изъяты", для объекта-аналога № 3 – "данные изъяты".

Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась также как и при оценке предыдущего земельного участка.

Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице "номер изъят" с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером определены экспертом в размере "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2012 года.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельных участков суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.

Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые, приложены в читаемом виде к экспертному заключению.

Административные ответчики и заинтересованное лицо согласились с выводами экспертного заключения, о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили. Доказательств того, что на 01 января 2012 года – дату определения кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков – рыночная стоимость данных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят" равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты";

кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2012 года, земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере "данные изъяты".

Хотя судебный эксперт в своем заключении указал на то обстоятельство, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленный ООО «Д.» "дата изъята "номер изъят", соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, суд полагает возможным установить рыночную стоимость земельных участков в соответствии с заключением судебного эксперта, поскольку заключение составлено государственным судебным экспертом, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Административный истец обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 28 декабря 2015 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 08 июня и 13 июля 2015 года), части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» является органом, непосредственно осуществляющим полномочия по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Гриценко М.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью "данные изъяты" кв.м., с кадастровым "номер изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующего административного здания и гаража, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый "адрес изъят", определенную по состоянию на 01 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Дата подачи административного искового заявления в Иркутский областной суд 28 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Председательствующий судья М.А. Ткачук

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2016 года.