Решение по делу № 2-7/2011 (2-767/2010;) ~ М-696/2010 от 08.07.2010

Дело №

                                                Р Е Ш Е Н И Е

                             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Старая Русса                                                                                    ДД.ММ.ГГГГ

Старорусский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Герасимовой Н.Ю.,

при секретаре Максимовой В.Н.,

с участием истца- представителя Кредитного потребительского кооператива «Взаимность» Изотова М.В. представившего доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО4- адвоката Шевчук Л.Г., представившей удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика Качкаева А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кредитного потребительского кооператива «Взаимность» к ФИО4 и Качкаеву А.С. о признании сделок по продаже объектов недвижимости, расположенных по адресам: <адрес> (нежилое помещение) и <адрес>, недействительными; применении последствий недействительности сделки и по встречному иску Качкаева А.С. к Кредитному потребительскому кооперативу «Взаимность» об обязании ответчика совершить определенные действия, а именно: освободить незаконно занимаемые указанные жилое и нежилое помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Потребительский кооператив взаимного кредитования «Взаимность» (далее Кооператив) обратился в суд с исками к ФИО4 и Качкаеву А.С. о признании сделок по продаже объектов недвижимости, расположенных по адресам: <адрес> (нежилое помещение) и <адрес>, недействительными (мнимыми); применении последствий недействительности ничтожной сделки, вернув сторонам все полученное по сделкам купли-продажи указанных объектов недвижимости.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками (членами одной семьи) были заключены два договора купли- продажи указанных объектов недвижимости, без намерения создать соответствующие правовые последствия, без фактической передачи денег по сделкам, а с целью освободить ФИО4 от гражданско- правовой ответственности в связи с его противоправной деятельностью и, в то же время, сохранить имущество в семье.

Определением судьи Старорусского районного суда Новгородской области от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по искам Кооператива к Качкаеву А.С. и ФИО4 о признании сделок недействительными по каждому объекту недвижимости объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

ДД.ММ.ГГГГ Качкаев А.С. обратился в суд с иском к Кооперативу об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые жилое и нежилое помещения, расположенные по адресам: <адрес>, <адрес> (нежилое помещение) и <адрес> (жилое). В обоснование иска Качкаев А.С. указал, что по договоренности с ФИО4 указанные объекты недвижимости находились в пользовании Кооператива. Заблаговременно до заключения договоров купли-продажи руководство Кооператива было извещено о предстоящем отчуждении спорных объектов недвижимости с предложением освободить их. Руководители ответчика обещали узаконить пользование помещениями путем заключения договоров аренды, что сделано не было. ДД.ММ.ГГГГ он также обратился с заявлением в Кооператив об освобождении спорных помещений. Из-за незаконных действий ответчика истец лишен возможности распоряжаться по своему усмотрению данными объектами недвижимости. При регистрации прав собственности истца на спорные объекты недвижимости, никаких ограничений, либо обременений зарегистрировано не было.

ДД.ММ.ГГГГ определением судьи Старорусского районного суда Новгородской области вышеназванные дела объединены в одно производство.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 18 июля 2009 года № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» учредительные документы Кооператива приведены в соответствие с требованием указанного Закона и Потребительский кооператив взаимного кредитования «Взаимность» переименован в Кредитный потребительский кооператив «Взаимность» (т.1 л.д.240-244, т.2 л.д.12-28).

Определением судьи Старорусского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве 3 лица на стороне истца по основному иску привлечен временный управляющий КПК «Взаимность» ФИО1

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ кредитный потребительский кооператив «Взаимность» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГГГ. Конкурсным управляющим Кооператива утвержден ФИО1

В судебном заседании представитель истца Изотов М.В., действующий на основании доверенности, выданной конкурсным управляющим ФИО1, иск поддержал, уточнил требования, а именно: просил признать сделки по договорам купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресам: <адрес> (нежилое помещение) и <адрес> (жилое) недействительными (ничтожными) по двум основаниям: мнимой сделки в связи с отсутствием намерения сторон создать соответствующие правовые последствия (ст. 170 ГК РФ), а также в силу противоречия закону (ст. 168 ГК РФ) в связи с представлением подложных документов, связанных с переустройством и перепланировкой спорных объектов недвижимости, а также применить последствия ничтожной сделки, возвратив сторонам все полученное по сделкам, для последующего обращения взыскания на указанные объекты недвижимости по предъявленным к ФИО4 гражданским искам.

          Ответчик Качкаев А.С.- иск не признал, пояснил, что он является пайщиком Кооператива. ФИО4 являлся супругом его матери. Он знал, что в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО4 приобрел два объекта недвижимости в г. <адрес>. В <адрес> году узнал, что ФИО4 собирается продавать указанные объекты недвижимости. Поскольку цена его устроила, он договорился с ФИО4 о заключении договоров купли-продажи, что и было сделано. После заключения договоров купли-продажи произошел переход права собственности на объекты недвижимости к нему, о чем он неоднократно извещал истца. При этом он был согласен оформить договор аренды, однако с таким предложением к нему никто не обращался, несмотря на требование освободить помещения. Считает, что сделки не являются мнимыми и соответствуют требованиям закона.

          Ответчик ФИО4 в суд не явился, по последнему известному месту жительства не проживает, место нахождения и регистрации неизвестно (согласно сведениям УФМС по <адрес> снят с регистрации ДД.ММ.ГГГГ в связи с переменой места жительства, сведений о регистрации в <адрес> не имеется т.1 л.д.125, 200, 204).

           Представитель ответчика ФИО4- адвокат Шевчук Л.Г. иск не признала, пояснив, что оснований для признания сделок купли-продажи объектов недвижимости недействительными в судебном заседании не установлено.

           По встречному иску:

           Истец Качкаев А.С.: исковые требования поддержал в объеме искового заявления.

             3 лицо ФИО7- не явился, место жительства неизвестно.

             Представитель Кооператива Изотов М.В. иск не признал, пояснив, что по нежилому помещению у Кооператива заключен договор аренды с прежним собственником, на основании которого Кооператив и пользуется указанным помещением. Поскольку жилое и нежилое помещения объединены в результате переоборудования и перепланировки, то у Кооператива возникло право пользования спорными объектами недвижимости.

             Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

             В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 является одним из учредителей Кооператива (т.2 л.д.1-11, 72-77).

Из объяснений Качкаева А.С., свидетельства о его рождении от ДД.ММ.ГГГГ, записи акта о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельств о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о смерти от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Качкаев А.С. являлся пасынком ФИО4 до ДД.ММ.ГГГГ, когда брак между ФИО4 и матерью Качкаева А.С.- ФИО6 был прекращен на основании совместного заявления супругов (т.1 л.д.126-129, 196, 232-234)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, как физическое лицо, выдал доверенность ФИО2 на приобретение для него квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (т.1 л.д.88). ДД.ММ.ГГГГ его супруга ФИО6 дала письменное согласие ФИО4, как своему супругу на покупку указанной квартиры (т.1 л.д.89).

Согласно договору купли-продажи квартиры и передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес> перешла в собственность ФИО4, как физического лица (т.1 л.д.90-92, 98).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 дала письменное согласие ФИО4, как своему супругу на отчуждение указанной квартиры (т.1 л.д.102).

Согласно договору купли-продажи квартиры и передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ квартира, назначение жилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу: <адрес> перешла в собственность Качкаева А.С. (т.1 л.д. 104-106, 11).

Как следует из сообщения ИФНС России № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Качкаевым А.С. произведена оплата налога на имущество физических лиц за объект недвижимости- <адрес>, расположенной в <адрес> в <адрес> по платежным извещениям от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.117).

Согласно справкам МО № УФМС России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и МПЖКХ «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ по указанному адресу никто не зарегистрирован (т.1 л.д.122-123).

Согласно Распоряжению Администрации <адрес> и <адрес> №-рг от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден акт о приемке в эксплуатацию нежилого встроенного помещения офиса после реконструкции, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе основной площадью <данные изъяты> кв.м, вспомогательной площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, реконструированного ФИО4(т.1 л.д.172-175).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил свидетельство о государственной регистрации права на указанное помещение офиса (т.1 л.д.177).

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из представленного договора аренды помещения, находящегося в собственности Арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4 передал Кооперативу в аренду помещение по адресу: <адрес>, принадлежащее ФИО4 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ для использования под размещение офиса, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.84), то есть на один год, а потому он подлежал регистрации.

Как следует из объяснений представителя Кооператива Изотова М.В. указанный договор аренды не был зарегистрирован, что подтверждается также свидетельством о государственной регистрации права на указанное помещение офиса от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ограничения (обременения) права не зарегистрировано.

Кроме того, ссылаясь на договор аренды, истец не отрицал, что ФИО4, а впоследствии и Качкаеву А.С., предусмотренная в договоре арендная плата Кооперативом не перечислялась, то есть и фактически договор со стороны Кооператива не исполнялся.

При таких обстоятельствах, руководствуясь п. 1 ст. 651 ГК РФ, п. 3 ст. <данные изъяты><данные изъяты> ГК РФ, суд признает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Как следует из представленных заявлений, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратился с заявлениями к исполнительному директору Кооператива об освобождении помещений офиса и <адрес>, расположенных в <адрес> в <адрес> в связи с предстоящей продажей указанных объектов недвижимости (т.1 л.д.193-194).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 как супруга дала письменное согласие ФИО4 на отчуждение помещения офиса (нежилого помещения) по адресу <адрес> (т.1 л.д.186).

Согласно договору купли-продажи (нежилого) помещения офиса и передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ помещение офиса, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м расположенное по адресу: <адрес> перешло в собственность Качкаева А.С. (т.1 л.д. 104-106, 10,186).

Из объяснений ответчика Качкаева А.С., подтвержденных договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора купли-продажи.

Как поясни в судебном заседании Качкаев А.С. и не отрицал представитель Кооператива Изотов М.В. после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от ФИО4 к Качкаеву А.С., ФИО4 правами собственника спорных объектов недвижимости не пользовался.

ДД.ММ.ГГГГ Качкаев А.С. обратился с заявлением в Кооператив об освобождении помещений офиса и квартиры (т.1 л.д.192), однако его требование исполнено не было.

Таким образом, установлено, что стороны оспариваемых договоров купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сделки фактически исполнили, заключив соответствующие договоры, передав по данным договорам денежные средства в счет оплаты его цены, установленной сторонами в договорах; подписали передаточные акты, в последующее время сторонами договора осуществлена регистрация договоров и перехода права собственности на квартиру и помещение офиса, расположенные по адресам:Новгородская область, <адрес> (нежилое помещение) и <адрес> от ФИО4 к Качкаеву А.С. Исполнение сделки сторонами как юридически, так и фактически является доказательством совершения сделки и достижения ее правового результата, а потому указанные сделки не могут быть признаны мнимыми.

Представленные суду документы: обвинительное заключение в отношении ФИО4 и других (т.2 л.д.123-181), исковое заявление Кооператива к ООО «<данные изъяты>», ФИО4 и ФИО3 о взыскании <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. по договорам займа от ДД.ММ.ГГГГ, определение и.о. судьи <данные изъяты> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на имущество ООО «<данные изъяты>», постановление об отказе в наложении ареста на спорные объекты недвижимости по уголовному делу от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 19- 27, 210-212), не могут служить доказательством, подтверждающим связь между заключением оспариваемых договоров и возникновением долговых обязательств у ФИО4 Как установлено судом, договоры купли-продажи по указанным объектам недвижимости были заключены в ноябре ДД.ММ.ГГГГ года, то есть до возбуждения уголовного дела и подачи искового заявления о взыскании денежных сумм с ФИО4

В обоснование требования о признании сделок ничтожными в силу противоречия закону, истец ссылается на предоставление ФИО4 подложных документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к Качкаеву А.С., так как в связи с незаконными действиями ФИО4 площадь спорных объектов недвижимости изменилась из-за перепланировки и переустройства.

В судебном заседании установлено, что реконструкция спорного нежилого помещения согласована с Администрацией <адрес> и <адрес> (т.1 л.д.172-175). Представленный для регистрации перехода права собственности план нежилого помещения (т.1 л.д.171) соответствует действительности, что подтвердил и представитель истца.

В деле правоустанавливающих документов <данные изъяты> отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> имеется план спорной квартиры (жилое помещение), составленный ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.84). Как пояснил представитель истца, в настоящее время в квартире проведена перепланировка и переустройство без согласования с органом местного самоуправления, что подтверждается актом осмотра технического состояния спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Кто именно произвел перепланировку и переустройство, и в какое время, представитель истца указать не смог. Таким образом, установлено, что в спорном жилом помещении была проведена перепланировка и переустройство без согласования с органом местного самоуправления. Последствия самовольной перепланировки или переустройства предусмотрены ст. 29 ЖК РФ. Согласно п.4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушается права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

При таких обстоятельствах, утверждение истца о ничтожности оспариваемых договоров в силу противоречия закону из-за проведенной в жилом помещении перепланировки и переустройства необоснованно, поскольку действующим законодательством предусмотрено право собственника жилого помещения сохранить его в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

На основании вышеизложенного оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи недвижимости мнимой сделкой и не соответствующей закону и применения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется, а потому Качкаев А.С. согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ: является законным собственником спорных объектов недвижимости: помещения офиса (нежилое помещение) и квартиры №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

         В судебном заседании установлено, что спорные объекты недвижимости используются Кооперативом для своих целей, при этом договор аренды с Качкаевым А.С. не заключен.

Исходя из смысла ст. 304 ГК РФ Качкаев А.С. как собственник спорных объектов недвижимости имеет право предъявить требования об устранении всяких препятствий в осуществлении права собственности.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

         Качкаев А.С. подтвердил свое право на спорные объекты недвижимости и доказал факт нарушений своего права, а Кооператив не смог доказать правомерность своего поведения, нарушение конкретных уже существующих, а не вероятных прав, а потому нарушения прав Качкаева А.С., как собственника спорных объектов недвижимости должны быть устранены.

          Учитывая вышеизложенное в иске Кооперативу надлежит отказать, встречный иск Качкаева А.С. подлежит удовлетворению.

          В силу ч. 2 ст. 206 ГПК РФ суд полагает установить срок исполнения решения об освобождении спорных объектов недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ.

           В силу ст. 98 ГПК РФ, надлежит взыскать с Кооператива судебные расходы по оплате государственной пошлины в пользу Качкаева А.С., как стороны, в пользу которой состоялось решение суда.

         На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11,56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

           В иске Кредитного потребительского кооператива «Взаимность» к ФИО4 и Качкаеву А.С. о признании сделок по продаже объектов недвижимости, расположенных по адресам: <адрес> (нежилое помещение) и <адрес>, недействительными и применении последствий недействительности сделок, отказать.

         Иск Качкаева А.С. к Кредитному потребительскому кооперативу «Взаимность» об обязании совершить определенные действия, удовлетворить.

       Обязать Кредитный потребительский кооператив «Взаимность» в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить объекты недвижимости, принадлежащие ФИО5 и расположенные по адресам: <адрес> (нежилое помещение) и <адрес>.

       Взыскать с Кредитного потребительского кооператива «Взаимность» в пользу Качкаева А.С. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

       Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ через Старорусский районный суд.

Судья:                                                                                                    Н.Ю.Герасимова