Решение по делу № 2-4/2016 (2-226/2015;) ~ М-124/2015 от 24.02.2015

Гражданское дело №2-4/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

с. Шалинское                 19 мая 2016 г.

Манский районный суд Красноярского края:

в составе председательствующего - судьи Мордвинова А.П.,

при секретере Седневой Т.А.,

с участием с истца Егорова А.А.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Коммунальное хозяйство» в лице Карпова С.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСП по Манскому района УФССП России по Красноярскому краю в лице старшего судебного пристава Томашевской Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4/16 по исковому заявлению Егорова А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнкомОценка» о признании недействительным отчета об оценке,

УСТАНОВИЛ:

Егоров А.А. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ИнкомОценка» о признании недействительным отчета об оценке.

Исковые требования Егорова А.А. аргументированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ОСП по Манскому району возбуждено исполнительное производство №-ИП о взыскании с Егорова А.А в пользу ООО «Коммунальное хозяйство» долга за бездоговорное потребление тепловой энергии в сумме 691 876 руб. 97 коп., а также в возмещении расходов по уплате государственной пошлины в сумме 10 118 руб. 77 коп. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем в рамках указанного исполнительного производства произведен арест помещения № расположенного по адресу: <адрес>, определена предварительная оценка указанного помещения на сумму 1 000 000 руб. 00 коп., после чего ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем назначена оценка указанного недвижимого имущества в ООО «ИнкомОценка». ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Манскому району Управления ФССП по Красноярскому краю Дудиной И.А. вынесено постановление о принятии результатов оценки, произведенной ООО «ИнкомОценка», при этом, согласно отчету ООО «ИнкомОценка» от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 6, составила 454 000 руб. 00 коп., и эта оценка определена судебным приставом, как рыночная стоимость объекта недвижимости при его продаже с публичных торгов. Егоров А.А., тем не менее, считает, что оценка арестованного имущества явно занижена, в связи с чем влечет нарушение его прав как должника, влияет на возможность исполнять требования взыскателя. ООО «ИнкомОценка» в своем отчете об определении рыночной стоимости арестованного имущества указывает на то, что визуальный осмотр помещения произведен специалистом ДД.ММ.ГГГГ, однако, специалист, составлявший отчет не выезжал на объект, а использовал фото, сделанные судебным приставом-исполнителем в день наложения ареста на указанное помещение, и к тому же специалистом-оценщиком не исследовался вопрос технической характеристики объекта оценки, его места расположения, в самом отчете содержаться недостоверные сведения относительно технического состояния нежилого помещения, а также расположенных в нем коммуникаций - в отчете указаны: 1) оконные проемы имеют деревянные рамы, тогда как спорное нежилое помещение имеет оконные рамы как деревянного, так и пластикового исполнения; 2) центральное энергоснабжение, тогда как в реальности имеется электрическое отопление, водопровод от центральной сети, горячее водоснабжение - бойлер, канализация, электроосвещение, вентиляция. ООО «ИнкомОценка» в представленном отчете определила стоимость спорного объекта меньше кадастровой стоимости помещения (6 595 246 руб. 07 коп.), а также его реальной рыночной стоимости, определенной ФГУП «Ростехинвентари - Федеральное БТИ» по запросу Егорова А.А. (938 000 руб. 00 коп.). Недостоверность отчета ООО «ИнкомОценка» нарушает законные интересы заявителя, в связи с чем он вынужден обратиться в суд.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, Егоров А.А., ссылаясь на ст. 29 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ, ст. 13 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», просит суд: «признать недействительным отчет об оценки ООО «ИнкомОценка» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости арестованного имущества, нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>».

Истец Егоров А.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по изложенным в иске основаниям, указал на то, что представленный им отчет ФГУП «Ростехинвентари - Федеральное БТИ» о стоимости спорного помещения в размере 938 000 руб. 00 коп. соответствует заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, произведенной ГП КК «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы», согласно которому стоимость спорного помещения на ДД.ММ.ГГГГ составляет 837 417 руб. 68 коп., и именно эта цена является реальной рыночной стоимостью спорного помещения.

Представитель ответчика ООО «ИнкомОценка», будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в зал судебного заседания не явился об уважительности причин неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении судебного разбирательства на другую дату в адрес суда не направил, в связи с чем неявка указанного представителя признается судом неуважительной.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Коммунальное хозяйство» Карпов С.В. в судебном заседании в разрешении заявленных требований Егорова А.А. полагался на усмотрение суда, указал на то, что в настоящее время между ООО «Коммунальное хозяйство» и Егоровым А.А. заключено мировое соглашение, в соответствии с которым Егоров А.А. передал в собственность ООО «Коммунальное хозяйство» спорное нежилое помещение, а также часть земельного участка по месту расположения этого помещения, в счет уплаты оставшегося долга по апелляционному определению от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСП по Манскому району УФССП России по Красноярскому краю Томашевская Е.П. в судебном заседании в разрешении требований Егорова А.А. полагалась на усмотрение суда, достоверность судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ не оспорила.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, УФССП России по <адрес>, будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в зал судебного заседания не явился, согласно поданному ходатайству, просит провести судебное разбирательство в его отсутствие.

Разбирательство гражданского дела суд, согласно ст. 167 ГПК РФ, проводит при имеющейся явке сторон, в отсутствие неявившихся участников процесса, которые не пожелали воспользоваться своим правом на личное участие в рассмотрении гражданского дела.

Исследовав представленные сторонами доказательства, с учетом доводов участников судебного разбирательства, дав им правовую оценку, суд приходит к выводу о том, что заявленные Егоровым А.А. исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ГПК РФ в ст. 3 определено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Нормой ст. 3 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством РФ случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам РФ.

Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе, при этом судебный пристав-исполнитель вправе в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества (ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Правилами чч. 1, 2 ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ, при этом судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Нормами чч. 1, 3 ст. 61 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что: 1) в качестве специалиста (специалистов) для участия в исполнительном производстве по инициативе судебного пристава-исполнителя или по просьбе сторон исполнительного производства может быть привлечено не заинтересованное в исходе исполнительного производства лицо, обладающее специальными знаниями, о чем судебным приставом-исполнителем выносится постановление; 2) специалист имеет право на вознаграждение за выполненную работу; 3) выплаченное ему вознаграждение относится к расходам по совершению исполнительных действий.

Федеральным законом от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в ч. 4 ст. 85 определено, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Нормами ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установлены критерии, предъявляемые к отчету об оценке рыночной стоимости имущества, и в соответствии с этими критериями: 1) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет); 2) отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; 3) в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; 4) в отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Рыночной стоимостью объекта оценки признается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. (ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

ДД.ММ.ГГГГ, как установлено судом, на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ был выдан исполнительный лист серия ВС № (далее - исполнительный лист), в соответствии с которым с должника Егорова А.А. в пользу взыскателя ООО «Коммунальное хозяйство» взыскана задолженность, образовавшаяся вследствие бездоговорного потребления тепловой энергии в размере 691 876 руб. 97 коп., расходы по оплате государственной пошлины - 10 118 руб. 77 коп.

ОСП по Манскому району УФССП России по Красноярскому краю (далее - ОСП по Манскому району) в лице судебного пристава-исполнителя Дудиной И.А. на основании указанного исполнительного листа вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ о возбуждении исполнительного производства, в соответствии с которым исполнительному производству присвоен №-ИП, предметом исполнительного производства является денежное взыскание с Егорова А.А. в пользу ООО «Коммунальное хозяйство» на сумму 701 995 руб. 74 коп.

ДД.ММ.ГГГГ Егорову А.А. была вручена копия постановления от ДД.ММ.ГГГГ, и предложено в течение суток с момента получения указанной копии исполнить требования исполнительного листа.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дудиной И.А. с участием должника Егорова А.А., его представителя Боровцовой О.А. осуществлен арест нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 127 кв.м. (далее - спорное помещение), принадлежащего Егорову А.А. на праве собственности, о чем составлен акт о наложении ареста (описи имущества).

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Манскому району Дудиной И.А. от ДД.ММ.ГГГГ для участия в исполнительном производстве №-ИП привлечен специалист ООО «ИнкомОценка» Пермякова Е.В.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИнкомОценка» составило отчет № об определении рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего Егорову А.А. (далее - отчет от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым стоимость спорного помещения составила 454 000 руб. 00 коп..

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Манскому району Дудиной И.А. приняты результаты оценки в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке арестованного имущества, определена общая стоимость данного объекта в размере 454 000 руб. 00 коп.

Егоров А.А., не согласившись с отчетом об оценке ООО «ИнкомОценка» обратился в Красноярское отделение филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому края для определения рыночной стоимости спорного помещения, и в соответствии с представленным указанным учреждением отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - отчет от ДД.ММ.ГГГГ) стоимость спорного нежилого помещения составила 938 000 руб. 00 коп.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе судебного разбирательства в связи с наличием противоречивых сведений относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленных как ОСП по Манскому району, так и должником Егоровым А.А. судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ГП КК «Товарных экспертиз» (которое реорганизовано в ГП КК «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы»).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступило заключение судебной оценочной экспертизы ГП КК «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - заключение от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 837 417 руб. 68 коп.

ООО «ИнкомОценка», равно как и ОСП по Манскому району, заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании не оспорили, в связи с чем суд признает указанную оценку действительной рыночной стоимостью спорного задания, при этом суд учитывает, что при даче экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ ГП КК «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» использовался сравнительный подход, обусловленный наличием у экспертного учреждения сведений о ценах продаж аналогичных объектов на территории <адрес>, однако ООО «ИнкомОценка» от применения сравнительного подхода отказалось в связи с отсутствием у оценщика достоверной информации по продажам объектов, аналогичных оцениваемому в месте расположения оценки, с учетом отсутствия, по мнению оценщика, активности рынка в месте расположения объекта оценки.

Рыночная стоимость спорного помещения, указанная в заключении от ДД.ММ.ГГГГ, также наиболее приближена к сведениям, указанным в отчете от ДД.ММ.ГГГГ, при даче которого также использовался сравнительный подход, но с учетом продаж нежилых помещений, расположенных в <адрес> и в <адрес>

ООО «ИнкомОценка» к тому же в своем отчете от ДД.ММ.ГГГГ при определении рыночной стоимости спорного помещения использовало только затратный подход, который основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве объекта, аналогичного по своим техническим параметрам и потребительским свойствам недвижимости, однако использование данного подхода, как считает суд, в рамках спорных правоотношений является необоснованным, так как влечет существенное снижение рыночной стоимости спорного помещения и, как следствие ущемляет права должника в спорном исполнительном производстве.

Основываясь на изложенном и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Егорова А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнкомОценка» - удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным отчет об оценки ООО «ИнкомОценка» от ДД.ММ.ГГГГ № об определении рыночной стоимости арестованного имущества, нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи жалобы через Манский районный суд Красноярского края в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий          А.П. Мордвинов

Резолютивная часть решения оглашена 19 мая 2016 г.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2016 г.