Решение по делу № 33-2505/2015 от 07.04.2015

Дело № 33-2505/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень                       18 мая 2015 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего               Киселёвой Л.В.,

судей                                              Пятанова А.Н., Плехановой С.В.,

при секретаре                                Самороковой А.А.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ермолина А.В. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 18 февраля 2015 года, которым постановлено:

«Иск Ермолина А.В. оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пятанова А.Н., выслушав истца Ермолина А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Кондал С. – Шестаковой Н.В. относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Ермолин А.В. обратился в суд с иском к Кондал С., Банку ВТБ-24 (ПАО) и Фонду «Инвестиционное агентство Тюменской области» о государственной регистрации перехода права, прекращении ипотеки.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором купли-продажи арестованного имущества он приобрел квартиру по адресу:                        г. Тюмень, <.......>. Реализация данной квартиры осуществлялась в ходе торгов на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от 28.01. 2013 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, квартира обременена двумя ипотеками: <.......> от <.......> (залогодержатель - банк ВТБ-24(ПАО)) и <.......> от <.......> (созалогодержатели банк ВТБ-24 (ПАО) и фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области»).

После приобретения квартиры он сдал документы в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности и прекращения ипотеки, однако регистрация была приостановлена в связи с тем, что созалогодержатели не обратились с заявлениями о прекращении ипотеки и регистрации перехода права собственности.

В настоящее время Банк ВТБ-24 (ПАО) и Фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области» знают о продаже заложенной квартиры, однако уклоняются от подачи совместного заявления о прекращении ипотеки.

На основании изложенного, Ермолин А.В. просит прекратить и признать отсутствующей ипотеку <.......> от <.......> и <.......> от <.......> на квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, <.......>, зарегистрировать переход права собственности на квартиру с Кондал С. на него.

В судебном заседании суда первой инстанции:

истец Ермолин А.В. иск поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении;

ответчик Кондал С. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;

представитель ответчика Банка ВТБ-24 (ПАО) Шевелева Е.П. иск признала частично, пояснила, что спорная квартира выступала объектом залога по заключенному кредитному соглашению, банк обратил на нее взыскание и реализовал с публичных торгов, поэтому залог прекращен; банк не уклоняется от подачи заявления в регистрирующий орган, направил заявление о снятии обременения в силу исполнения обязательств по ипотеке;

представитель ответчика Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» Сурчина А.В. иск не признала, пояснила, что на основании соглашения № <.......> о погашении задолженности от <.......> г., заключенного между Банком ВТБ-24 и фондом, фонд является залогодержателем указанной квартиры. Данное ограничение зарегистрировано надлежащим образом. По решению Арбитражного суда Тюменской области от <.......> фонд, как поручитель по кредитному договору, выплатил в пользу банка денежные средства в размере                       <.......> руб., и после их выплаты имеет право на обращение взыскания на спорную квартиру. Следовательно, пока долг перед фондом не будет погашен, обременение снять невозможно;

представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области Ушакова Е.В. иск не признала, пояснила, что управление прав истца не нарушило, поскольку, как только банк и фонд направят в их адрес уведомления о снятии обременения, управление снимет ограничения и зарегистрирует переход права.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласен истец Ермолин А.В., в апелляционной жалобе просит решение отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Указывает на то, что поручитель Фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области» погасил часть задолженности перед банком уже после того, как было вынесено решение об обращении взыскания на квартиру.

Кроме этого, регистрация ипотеки в пользу Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» была произведена <.......> г., то есть после проведения торгов и полной оплаты по договору за квартиру.

Считает, что права залогодержателя к фонду должны перейти в сумме, размер которой должен быть определен пропорционально погашенным требованиям.

В судебном заседании было установлено, что из уплаченных им денежных средств в размере <.......> руб. за квартиру сумма <.......> руб. была перечислена банку, и кредит был полностью погашен, оставшаяся сумма в размере <.......> руб. находится на депозите службы судебных приставов-исполнителей.

Вывод суда о том, что задолженность перед фондом до настоящего времени не погашена, в связи с чем фонд в силу закона вправе требовать обращения взыскания на предмет залога, противоречит требованиям закона, поскольку повторное обращения взыскания на предмет залога недопустимо.

Ответчик Кондал С., представители ответчиков Банка ВТБ-24 (ПАО) и Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области», представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела были надлежащим образом уведомлены.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца Ермолина А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Кондал С. – Шестаковой Н.В. относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами, между Банком ВТБ-24 (ПАО) (на тот момент Банк ВТБ-24 (ЗАО)) и ООО «Ганга оверсиз» <.......> заключено кредитное соглашение за № <.......>, по которому заемщик ООО «Ганага Оверсиз» получило кредит в размере <.......> руб. на 24 месяца под 11, 5 % годовых для пополнения оборотных средств.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору были заключены: договор об ипотеке за № <.......> от <.......> г., согласно которому ответчик Кондал С. передал в залог (ипотеку) ответчику Банку ВТБ-24 (ПАО) принадлежащую ему на праве собственности трехкомнатную <.......>, расположенную по адресу: г. Тюмень, <.......>, и договор поручительства № 721/1015-000-180-п03 от <.......> г., по которому Фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области» принял субсидиарное поручительство по обязательствам ООО «Ганга оверсиз».

Решением Арбитражного суда Тюменской области от <.......> с поручителя в пользу кредитора Банка ВТБ-24 (ПАО) взыскана задолженность по договору поручительства № <.......> от <.......> в размере <.......> руб., <.......> Фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области» в полном объеме погасил за заемщика ООО «Ганга оверсиз» задолженность перед Банком ВТБ-24 (ПАО) в присужденном ему размере.

Соглашением № 246/14-п от <.......> г., заключенным между кредитором Банком ВТБ-24 (ПАО) и поручителем Фондом «Инвестиционное агентство Тюменской области» установлено, что к Фонду, исполнившему обязательства по договору поручительства в силу статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят права требования в том объеме, в котором он фактически удовлетворил требования банка, и он вправе обратить взыскание на предмет залога в этой части.

То есть в данном случае кредитором Банком ВТБ-24 (ПАО) передано Фонду «Инвестиционное агентство Тюменской области» право требования к должнику ООО «Ганага Оверсиз» по основному обязательству в сумме              <.......> руб. и во его исполнение – право обращения взыскания на заложенное имущество, соответственно они стали долевыми кредиторами и солидарными созалогодержателями.

В настоящее время в отношении предмета залога Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано два обременения: на основании договора об ипотеке № <.......> от <.......> запись <.......> от <.......> г., где залогодержателю Банку ВТБ-24 (ПАО) предмет залога передан в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № <.......> от <.......> г., и на основании договора об ипотеке                   <.......> от <.......> и соглашения о погашении задолженности № 246/14-п от <.......> запись <.......> от <.......> г., где у созалогодержателей Банка ВТБ-24 (ПАО) и Фонда «Инвестиционное агентство Тюменской области» есть право получить удовлетворение по обеспеченному залогом кредитному договору <.......> от <.......> г.

<.......> заочным решением Ленинского районного суда города Тюмени удовлетворен иск Банка ВТБ-24 (ПАО) к Кондал С., и обращено взыскание заложенную квартиру, определен способ ее реализации – с публичных торгов. Основанием иска явилост неисполнение заемщиком ООО «Ганга оверсиз» обязательств по кредитному договору <.......> от <.......> г.

Из имеющихся в деле протокола от <.......> заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества и заключенного между организатором торгов Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области и покупателем Ермолиным А.В. договора купли-продажи арестованного имущества от <.......> г., следует, что данная квартира во исполнение указанного выше заочного решения Ленинского районного суда города Тюмени реализована с публичных торгов, победителем стал Ермолин А.В., который продажную цену приобретенного жилого помещения оплатил в полном объеме.

При этом со слов представителя Банка ВТБ-24 (ПАО), обязательства по кредитному договору № <.......> от <.......> г., обеспеченные предшествующей ипотекой, исполнены еще до обращения взыскания на предмет залога.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в настоящее время залогодержателем спорной квартиры в силу закона является субсидиарный поручитель Фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области», задолженность перед ним до настоящего времени не погашена, следовательно, он вправе требовать обращения взыскания на предмет залога, а, значит, требования истца Ермолина А.В. о прекращении ипотеки удовлетворению не подлежат.

Однако судебная коллегия с таким суждением согласиться не может, поскольку оно сделано с нарушением норм материального права.

Как указано в статье 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Статьей 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

При этом денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями, являющимися долевыми кредиторами по основному обязательству, пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено договором между ними (статья 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (пункт 1).

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2).

На основании изложенного, учитывая, что заложенная квартира по требованию кредитора Банка ВТБ-24 (ПАО) была реализована на торгах в целях погашения из ее стоимости существующего долга ООО «Ганага Оверсиз» по основному обязательству, вытекающему из кредитного договора, следовательно, залог прекратился, и созалогодержатель Фонд «Инвестиционное агентство Тюменской области» утратил право требовать обращения на нее взыскания, поскольку гражданское законодательство Российской Федерации не предусматривает право кредиторов получать удовлетворение из стоимости заложенного имущества по одному и тому же обязательству, несколько раз продавая предмет залога, следовательно, наличествующие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении квартиры ипотекой нарушают права истца.

В пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Следовательно, оснований для принятия решения о прекращении обременения не требуется, достаточно признания его отсутствующим.

При этом высказанный в судебном заседании апелляционной инстанции аргумент представителя ответчика a9 – a4 о том, что в данном случае иск должен быть предъявлен к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.......>, судебной коллегией отклоняется, поскольку государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010).

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановленное решение на основании статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права в части отказа в признании отсутствующими регистрационных записей №<.......> и <.......> подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении такого требования.

Что же касается требования Ермолина А.В. зарегистрировать переход права собственности на квартиру с Кондал С. на него, то оно не может быть удовлетворено, поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не входит в полномочия суда, ее осуществляет федеральный орган в области государственной регистрации (статьи 1, 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), коим в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии)).

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Тюмени от 18 февраля 2015 года в части отказа в признании отсутствующими регистрационных записей отменить и принять в этой части новое решение, которым признать отсутствующей ипотеку на квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, <.......>, зарегистрированную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за <.......> от <.......> и <.......> от <.......> г.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ответчика Ермолина А.В. удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи коллегии